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网传郑州西三个新区未来发展规划:常西湖新区将令人刮目

2016-12-11 09:55 | 国搜河南 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 |评论 | 扫描到手机
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核心提示:随着郑州全方位的增建新区,郑州西部也已经规划了常西湖新区、中原新区、郑上新区等多个新区。这些新区的潜力有多大?有没有前景?能给郑州西部带来大发展吗?

郑州都市区空间结构图

近一段时间,小假后台很多粉丝留言,希望小假写一篇关于郑州西部的发展分析,今天我们就将目光转向这个几乎不被重视的地方。

为什么小假说西部不被重视?在最近的一次签约会上,中原区区委书记王万鹏说,一直以来,由于政策的原因,郑州西部的发展几乎停滞。

王书记说的挺对,小假前几天写过《惊人的郑州速度:30年时间造了5座城,哪个新区最有前途?》一文,从城市框架上看30年来的郑州,确实,从1984年郑州大发展以来,各个方向都成倍扩张,但郑州西部的城市框架几乎没有任何变化,没有任何发展,这就是不被重视,如果受到重视,郑州西部也会10年造一座城。

现在,随着郑州全方位的增建新区,郑州西部也已经规划了常西湖新区、中原新区、郑上新区等多个新区。这些新区的潜力有多大?有没有前景?能给郑州西部带来大发展吗?

市府西迁的概率有多大?

随着市政府的西迁,对长期处于沉默之中的西区来说,无疑是一个契机,但是这个机遇有多大,能给西区带来多大价值,还是个未知数。

目前,郑州西区规划了三个新区,从东到西排开,互不重叠。

郑西三个新区一字排开

【常西湖新区】:三环以西、西四环以东、北至化工路以南与高新区接壤,南到常庄水库与二七区为邻,规划面积约39平方公里,规划人口约30万。

【定位】:高档的行政中心、高端的商务服务中心、高尚的生态宜居中心、高品位的休闲旅游中心以及先进文化传承中心。

【中原新区】:东至西四环,西至荥阳,北至高新区,南至二七区马寨镇,总规划面积约33平方公里。

【定位】:郑州市中心城区西部核心区以商贸物流为主的现代服务业高地、市级公共服务中心、中心城区西部综合服务中心。

【郑上新区】:主要包括荥阳组团和上街组团

【定位】:河南省新型城镇化、工业化、农业现代化和信息化协调发展示范区,凸显历史文化底蕴和地方特色的生态低碳城市、智慧城市,河南省城市新区的发展典范。

很长一段时间,郑州西部的新区都只停留在纸上,没有进入大规模建设时期。从去年年底开始,常西湖新区的建设力度才开始增大,这也说明了常西湖新区开始起步,但其他新区仍是不温不火。

常西湖新区前景被低估

众所周知,常西湖新区内部要建“四个中心”及文化创新园区,面积约2.8平方公里。

四个中心,也就是所说的中央文化区,占地约1.64平方公里,规划自西向东分别为奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心和现代传媒中心。从规划上看,一个个都高大上,其中,现代传媒中心内还将规划280米的超高层地标建筑,要与郑东新区280米的千玺广场遥相呼应。

常西湖新区效果图

不知大家注意没,这就是郑东新区的翻版啊!不管是地标建筑还是艺术中心、奥体中心,都在复制郑东新区的经验,以地标为中心,辐射周边区域。

目前,这四个中心已经开工建设,号称比郑东新区还牛的河南首个地下三层交通环廊也开工建设,该工程使市民公共文化服务区地面真正形成“无车区”,区域内人车分流,届时,机动车全部通过地下交通系统运行。5年后,常西湖的基建和路网将会初步形成。

小假还看到周边区域的一些区域的控制性详细规划图,一般容积率都是小于2,绿化率大于30%,这说明啥?至少说明周边规划了不少高端住宅。高大上的公共设施建设、健全和高端的路网建设、高端住宅区的规划,从这几方面就可以一窥常西湖新区的未来。

新区的建设其实是一场战争,人口和资源的争夺战。郑州有大量人口集中在老城区,但随着城中村不断拆迁,郑州城区的人口压力逐渐增大,最终导致房租上涨,几乎与北京一个水平。

如果说谁能抢走老城区的人口,常西湖新区比郑东新区和其他新区优势大。第一、郑东新区的房价、房租较贵,适合普通百姓购买和租住的楼盘较少,而常西湖新区离老城区较近,并且是一个新开发之地,很容易抢走居住和工作在老城区的人。第二、从情感上来说,郑东新区给人的是高端范儿,而老城区人口多对西郊存在感情,如果换地方,他们更愿意去有感情又近的西部新区。

但在资源争夺方面,常西湖新区不占优势,相较于用全省之力建设的郑东新区,常西湖毕竟是市级主导开发的新区,招商引资力度没有省级政府大,固定投资额也不大,人气和舆论声势上更不占优势。另一方面,在一定时期内,资源是有限的,现在优质资源流向郑东新区已经成为主流,剩下的资源才会形成支流,流向常西湖新区。

如果抢到了人口,又抢到了部分资源,这已经很不错了,很容易形成气候。总的来说,基建力度大、规划高端、地域位置好、定位清晰,常西湖新区将是除郑东新区、航空港区之外,全郑州比较有前景的新区。

中原新区制约因素明显

再来看看中原新区。

这个新区可以看作是中原区政府主导开发的一个新区,地位跟二七新城差不多。虽然区政府一直在鼓吹:将高标准启动起步区规划,从国际、国内挑选三家设计研究院,确保设计方案超郑东新区CBD,达到国内一流水平。但他实际上还是一个商贸物流和服务业为主的区域。物流这个东西,给经济和税收带来的增长是显而易见的,但也难免会影响宜居住的舒适度。

大家都知道万邦物流,去过的人都有所体会,大货车遍地,和众多货车居住在一起,心理上就接受不了。

另一方面, 从该区域目前招商的一些企业看,涉及千亿级轻纺产业集群、家具建材中心、物流港,当然还有一些房地产、商业、学校等项目。可以说,这个新区的产业将围绕物流和纺织为主,并且都属于劳动密集型产业,该新区建成后,人口导入估计不成问题,但区域的宜居性上估计不会太高,人群也不会太高端。

不过,目前有一个令人担心的问题,在前期,该新区的人口会不会被常西湖新区吸走,只有到常西湖新区发展成熟后,这个新区的人气才会增加。

40公里外的郑上新区

说到郑上新区,目前最多的仍是口头上,没有什么大的动作。在媒体眼中,这个区的最大亮点是大,号称面积等于2.6个郑东新区。

在区域发展要素上,面积从来不是一个优势。郑东新区有了全省支持,13年后的今天,还有很多区域没有发展成熟,一直只说不做的郑上新区,面积堪比2.6个郑东新区,又需要多少年发展呢?

郑上新区在郑州都市区的位置

从距离上将,郑州市中心距离郑上新区有40多公里,要知道,从市中心到开封市中心也才50公里,如此远的距离,在没有政策的支持下,发展速度和前景可想而知。

目前,确实有多个房地产在该区域拿地,但销售却不景气,不管是成交量和房价来说,连中牟县都不如。

结语:虽然郑上新区的规划还没正式出炉,但不管是距离,还是其他因素,都相对受到较大制约,在郑上新区买房,就等于在雁鸣湖买房,中间发展带断裂太严重。

而中原新区如果拿他跟白沙组团比较,真有点抬举他的意思,除了距离跟白沙组团差不多,剩下的高端、宜居、旅游、生态等词语,跟他没有半点关系,不过他倒是有点南龙湖的味道。

至于常西湖新区,很多人认为他只是一个行政和公共服务中心,来这儿的人都是办事、游玩,不会居住,但要知道,行政中心就是一个区域的核心地段,世界上有哪个核心地点没人居住吗?现在,常西湖新区只是一匹被低估的黑马,未来将会证明他自己。(图文来自假装在郑州)

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