2019年楼市或加速分化　部分城市需求透支严重

核心提示：2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力难免透支;另一方面，从去年第四季度开始，三四线城市房地产市场已相继进入调整。

2019年年初以来，由于适逢房地产市场春节淡季，返乡置业意向人群相比2018年略有下降，房企营销表现也比较平淡，项目折扣力度和营销推案力度都不及往年，加上部分三四线城市市场需求已经透支，综合来看，今年年初以来楼市成交整体走低。

各大房企营销动力不足

往年的春节返乡置业潮都是一派火热，但在今年似乎不一样了，并没有改变楼市低迷的情况。这从房企营销方面就能看出来：2019春节期间，房企营销表现平淡。从供给方面看，春节期间新推楼盘较少，新推案力度明显下降，市场仍然以去库存、去存量为主要目标。

克而瑞地产研究中心的统计数据显示，春节期间，主要40多个重点监测城市数据显示供应量同比下降29%，供应量不足。该机构研究员沈晓玲分析指出，春节期间，折扣力度和营销推案力度相比去年都有所下降，开发商自身销售预期也有所下调，没有寄希望于像往年一样由返乡置业带动“购房潮”，没有过多地特别针对春节市场的营销方案推出，部分房企楼盘的“春节不打烊”也只维持基本运营，并没有推出具体的让利活动。

自2018年下半年开始，房企为提升销售业绩加快库存去化，特价房促销活动明显增多，直至2019春节期间。从特价房折扣力度来看，多集中在8.2折~9.8折，相比去年6.4折~8.5折的让利幅度明显下降。从实物赠送的让利方式来看，2018年部分楼盘出现了成交送宝马轿车等高价值实物的营销活动，但2019春节期间，赠送的礼品多为家电、手机等价值较低的实物。

业内人士表示，调控政策深入、返乡置业热度下降致使房企春节表现平平。一方面，随着房地产调控逐渐深入和长效机制建设不断推进，2019年春节房地产市场持续转冷，购房者观望情绪比往年浓重。另一方面，随着一二线城市人才优惠政策频繁出台、租赁市场规范化建设不断推进，“外漂一族”在工作城市置业、长远生活的难度正逐步降低，2019年返乡置业意向人群相比去年略有下降，致使房企对于返乡置业效应期望下降不少。

部分城市需求透支严重

2015年下半年至2018年，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增、房价大涨。易居房地产研究院方面认为，如果楼市一段时间内成交量暴增，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。

具体来看，2018年受监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积同比增长9%，成交量仅次于2016年，连续4年高于平均值，2018年偏离度为19%。从数据走势来看，2018年上半年，三四线城市和部分热点二线城市销售火热，但是当年下半年以后，多数城市急速降温，销售量下降明显。

其中，2018年4个一线城市新建商品住宅成交面积同比下降5%，成交量连续两年下滑，2018年偏离度为-30%。18个二线城市新建商品住宅成交面积同比增长3%，成交量连续4年高于平均值，2018年偏离度为16%。18个三线城市新建商品住宅成交面积同比大幅增长28%，成交量创历史新高，连续4年高于平均值，2018年偏离度为56%。

易居研究院研究员沈昕指出，从2018年40个城市新房成交量偏离度排名来看，惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五，偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高，成交量严重透支。排在末3位的是厦门、北京和上海，偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高，成交量低迷。

“可以看出，2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市整体经济面偏弱，本轮政策效应启动较晚，仍处于板块轮动中，但随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。”沈昕分析认为，“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市，此类城市本轮政策效应启动最早，成交量已处于低位，下跌空间有限。”

2019年楼市或加速分化

在沈昕看来，这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温，这类城市成交量已低位盘整两年及以上，2019年下降空间有限，尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳甚至反弹;而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨，未来一两年下行风险较大。

值得一提的是，从2018年全年来看，房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化，企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所累积。在此背景下，标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。

针对三四线城市，克而瑞地产研究中心研究员杨科伟进一步分析认为：“2019年春节期间三四线城市返乡置业潮明显失色。一方面，三四线城市房价现已升至阶段性高点，市场购买力难免透支;另一方面，从去年第四季度开始，三四线城市房地产市场已相继进入调整，市场成交明显减速，在此背景下，三四线城市未出现明显的春节返乡置业潮也属正常现象。”(全媒体记者 邹向朋 整理)