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预期降温明显 楼市调控“后时代”何去何从

2017-05-18 10:21 | 大河报 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 | 扫描到手机
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核心提示:当银行开始主动收紧“钱袋子”,风口不再,宽松的信贷环境结束了,让过去靠资金推动的楼市猛然失血则会彻底让楼市上涨的预期化为泡影。

郑州多家银行取消首套房贷款利率优惠

靴子落地,5月15日开封市正式出台了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》从多方面加码了开封的楼市调控,十分细化,其中包括,限售,即开封市区(不含祥符区)购买的新建商品住房,自取得不动产权证书之日三年内限售;限制价格涨幅。原则上半年内涨幅不得高于5%,一年内涨幅不得高于10%;严打高价捂盘,对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目,市不动产登记中心停止其商品房网签资格,对于捂盘惜售、捆绑销售、刻意隐瞒真实成交价格的房地产开发企业,市住建局暂不核发商品房预(销)售许可证,情节严重的,市住建局停止其已发放的商品房预售许可;高价土地现房销售。居住用地出让溢价率溢价150%以上需项目主体结构完工后才能办理预售,溢价200%以上,只能现房销售;预售证取得有条件,工程形象进度一半以上时,方达到商品房预(销)售许可条件……

“《通知》旨在进一步规范房地产交易行为,维护房地产市场秩序,遏制房地产投机炒作行为,稳定市场、稳定房价。”开封市相关部门负责人表示。

记者梳理发现开封版“限售令”共九大条,虽未出现限购、限贷字眼,但针对房地产商拿地、入市、销售等环节均收紧绳索,针对购房者,传闻已久的严购限售政策指向也更加清晰——取得不动产权证满3年方可转让,严厉程度不亚于进入“四限”的郑州,而这标志着开封市打响了河南除省会外,省辖市房地产市场调控第一枪。

据了解,2016年,开封西区在还是5000元市场均价的情况下,经过郑州去年十月双限后,价格一路飙高,上个月开封西区的郑开碧桂园、郑开恒大未来城等开盘即清盘,普通高层房价已涨至8000多元/平方米,洋房售价已过万。

事实上,不只河南,全国范围内的楼市调控还在进一步收紧,同样是5月15日,河北承德也发布调控政策,加入“楼市限购大军”。据统计,今年以来全国范围内已有至少55个城市发布160多次房地产调控政策,其中北京在一个多月内就出台了10多项政策,次数之多、力度之大,堪称历史之最。

收紧“钱袋”郑州多家银行首套房贷款利率优惠取消

从5月1日起,北京房产市场再次拿出“大动作”,首套房贷款利率优惠取消,购买二套房的贷款利率在基准利率的基础上上浮20%,市场调控手段向金融出手。楼市“失血”,更多城市的银行在收紧“钱袋子”,上海、深圳、广州……

而坊间传闻郑州房贷利率优惠也将取消,首套基准二套上浮10%,也就是说贷款基准利率8折9折的大幅度优惠,将再也享受不到了。

那么该消息是否属实?5月5日,记者在郑州市内各大银行走访发现,农业银行、工商银行等多数银行已经取消了首套房贷款利率优惠,目前按照银行基准利率执行,仅有少数银行表示,目前尚未接到通知,仍在施行优惠政策,但目前的优惠政策随时可能被取消。

这就意味着,如果贷款一百万,按照基准利率4.9%九折优惠的标准和贷款30年的年限进行计算,每月月供为5013.52元,如果按照基准利率4.9来计算,每月月供则为5307.27元,看着每月差额也就300块左右,但是30年后您将为此多付出10万多的利息。如果按照二套房上浮10%的利率,这30年将要多付出20万以上的利息。

“虽然调控加码,房价逐渐稳定,看房子也没有之前那种紧张抢房的氛围,但是如果赶不上利率优惠的最后一班车,花费成本还是很高。”郑州市民赵女士告诉记者,“中介也一直在催促希望交易,怕利率政策全部收紧。”

“加速、加强市场的冰冻也是本次加码信贷政策的目标,一切的一切也是冲着这个目标,如果市场还不能冷静,二套利率上浮20%是有可能的。”知名财经评论人余丰慧表示,“信号是明确的,资金从央行层面开始收紧,逐渐传导,信贷收缩、去杠杆、稳房价。”

“近期银行的资金成本在不断地上涨,这种情况下,银行信贷业务呈现逐渐收紧的趋势,是正常的也是必然的,预计各家银行会继续收紧房地产市场的贷款额度。”郑州一位银行业内人士告诉记者,“贷款成本的上升,有利于清理投资客,但对于刚需购房者,也会提高一定的购房门槛,相比政策影响来看,取消贷款利率优惠政策,对购房者的心理影响更加巨大。”

中介喊“冷”买房者观望情绪浓

郑州街头派发楼盘传单的小哥又出动了,房产中介和销售的电话可能还会不时吵醒睡午觉的你……似乎一夜之间,郑州楼市从卖方市场更迭至买房市场。

“现在卖房的比买房的多,客户若急于出手房子,都会下调房子的总房款,否则成交很难达成。”郑州一家房产中介的销售经理小贾告诉记者,之前市场行情好的时候,他每天都有五六个客户找上门咨询,调控一步步收紧后,一天一个客户都难遇到,门店门可罗雀。

“自限购后,不少投资客被挡在门外,限贷的影响也逐渐显现,不少投资客已经有超过两次贷款记录了,只能选择一次性付款,二手房市场受到这部分客群的影响很大。”另一房产中介从业者张姐告诉记者,目前部分中介的成交量已经跌了四五成,而这已经算不错的了,其他一些小的中介成交可能更惨,甚至不排除零开单的可能,预计行业将进入大鱼吃小鱼的阶段,未来业绩量差的单店或单打独斗式的二手门店即将面临洗牌的命运。

中介喊“冷”,市场上买房者观望情绪也渐浓。郑州市民小娄和女友2017年准备结婚,两人正急于购入一套住房,但是之前房价一路上涨还挑不到好房子,让小娄有些心灰意冷,近来郑州楼市调控连连,小娄重新看到了希望。“现在有一个房主愿意在原先总价的基础上降价5万,不过我跟女友还是决定再等等,限购限贷刚推出市场需要消化,说不定再等等房价还可能会降!”小娄对记者说。

记者在调查中发现,像小娄这样的购房者不在少数,刚需一族、改善一族或是投资客,原先准备购房,由于政策的影响,踟蹰观望者很多。

而卖房者一方想要出手的人有的坐不住了。“限购大潮下,短期内房价很难再有上涨,还可能下跌,而且房产税出台的预期也让多套房的持有者希望出手手中房源。”中介小贾说。

“对于手上有多套房子的投资者来说,现在是一个卖房的机会,抓紧出手,市场冷下来之后,会更加难卖。”余丰慧认为,“买方市场的这种观望情绪与‘买涨不买跌’的心理有着密切的关系,也是楼市预期的一种表现。”

楼市预期降温明显

近日,郑州市房管局公布4月份房地产交易数据(含所有县市区),4月份,郑州市商品住宅销售16762套,销售面积181.37万平方米,销售均价每平方米8167元。而据统计,1~4月,郑州市商品房累计销售72578套,累计销售面积747.07万平方米,累计销售均价每平方米8522元;其中商品住宅累计销售58169套,累计销售面积625.63万平方米,累计销售均价每平方米8111元。非住宅累计销售14409套,非住宅累计销售面积121.44万平方米,非住宅累计销售均价每平方米为10637元。

仅从数据上显示,平均下来房价和成交数据都略有回落。“楼市降温趋势正在逐渐明显,受交易时间影响,统计数据具有滞后性,往往反映的是之前半个月甚至一个月的实际交易情况。”余丰慧指出,政策调控效果显现也会有一定滞后,2月末开始的新一轮楼市调控至今尚在被消化中,4月开始多个大中城市上调房贷利率加码金融手段,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,楼市预期明显降温。

如果说之前多轮挤压“楼市泡沫”的限购、限售等行政手段是及时出手稳定市场,那么,当银行开始主动收紧“钱袋子”,风口不再,宽松的信贷环境结束了,让过去靠资金推动的楼市猛然失血则会彻底让楼市上涨的预期化为泡影。

那么今后楼市将何去何从?简单来说从三个维度判断,短期看政策、中期看土地、长期看人口。“短期来说,政策的起效会有时滞。从以往调控结果来看,政策真正的影响见效大概要到明年左右。”余丰慧说。

中期楼市看土地,房价涨还是跌,从开发商拿地的热情可窥一斑。据国家统计局数据显示,1~4月份房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。“标杆房企对热点城市、热点地块拼抢积极,眼下开发商大量囤地,正是为将来转型做准备,行动晚了就可能被淘汰出局。”郑州一房地产开发企业相关负责人表示。

最后,楼市远期前景还得看人口。“中国楼市的重要支撑是人口增长,80年代的‘婴儿潮’使80后一代成为近几年买房刚需的主力军,所以调控只能延缓需求,而不能遏制房价,还得着眼供需两侧,建立长效机制。”余丰慧说。

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