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二手房买卖应评估好风险 购房后应及时过户

2017-12-08 11:24 | 汴梁晚报 | 手机看国搜 | 打印 | 收藏 | 扫描到手机
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核心提示:由于房屋属于不动产,因此,在二手房买卖中,即使买受人按照合同约定缴纳了购房款并已住进所购买房屋,如果没有及时办理过户手续,仍然会承担一定的法律风险。

“我通过熟人介绍,看上了幸福里二期的一套二手房。这套房是今年交的房,还没有房本,暂时无法过户,能买吗?有哪些风险?”日前,市民赵女士致电记者咨询。记者在咨询了有关部门和业界专家后了解到,我国《物权法》明确规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。由于房屋属于不动产,因此,在二手房买卖中,即使买受人按照合同约定缴纳了购房款并已住进所购买房屋,如果没有及时办理过户手续,仍然会承担一定的法律风险。

因此,没有不动产证暂时无法过户的二手房需谨慎购买,有证的二手房应尽快敦促房屋所有人办理过户手续。一般而言,过户完成前,购买二手房时需要注意以下几种风险:

警惕房屋是否被查封

在二手房买卖中,有的房屋所有人因为有其他债务纠纷担心房屋被国家机关查封,从而急于将名下房屋转让。如果在签订房屋买卖合同时,房屋所有人出售的房屋已被国家机关采取了查封等强制措施,合同一般认定无效。

由于此原因给购房者造成损失的,房屋所有人应当承担损害赔偿责任。如果房屋被查封的情形出现在办理房屋过户手续过程中,并在合同履行期届满仍未能办理房屋查封解除手续的,购房者可以请求解除合同并要求房屋所有权人承担相应的违约责任。

警惕一房多卖

目前,在房地产市场交易活动中,房屋价格上涨较快,房屋所有人感觉自己以前卖亏了,往往利用买主没有办理过户登记手续的漏洞,将已出售但仍在自己名下的房屋再次出售给第三人。即所谓的一房多卖。

如果房屋所有人与第三人存在恶意串通情形,根据《合同法》第五十二条的规定,房屋购房者可以请求法院确认房屋所有权人与第三人签订的房屋买卖合同无效,然后要求房屋所有人继续履行合同。

如果第三人不存在与原房主恶意串通行为,在不知情的前提下支付了购房款,合法取得了房屋所有权,那么,购房者只能要求房屋所有权人承担违约责任。

警惕代理人的处分权

房屋买卖实际操作中,房屋所有人基于节约时间成本和便于交易的考虑,往往会委托代理人办理相关手续。

购房者在签订房屋买卖合同时,一定要审查代理人的权限是否包括房屋的处分权。如果代理人未取得房屋的处分权而与购房者签订了买卖合同,事后也未取得权利人追认或者获得房屋的处分权,购房者与代理人签订的房屋买卖合同应为无效。

合同无效或撤销后,代理人因该合同所取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方均存在过错的,应当各自承担相应的责任。

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