图文切换>正文

实时热点

换一换

网友还在搜

私人订制热点资讯
关注国搜官方微信

售后返租商铺有陷阱 专家:属于高风险项目

核心提示:近日,有媒体报道了郑州航空港区某项目售后返租让业主“血本无归”的案例,这再次为开封售后返租商铺以及投资者敲响了警钟。

“首付几十万元买套带租约的商铺,每年可收益近4万元。本以为5年回本,没想到4年过去了,业主不但没收到一分钱房租,就连房本也办不下来,‘馅饼’变陷阱……”近日,有媒体报道了郑州航空港区某项目售后返租让业主“血本无归”的案例,这再次为开封售后返租商铺以及投资者敲响了警钟。

报道 本想5年回本却落一场空

报道称,郑州航空港区某项目的商铺很多是业主购买后托管给一家物业服务公司来运营的。也就是说,他们买的是带租约,即售后返租的商铺。

据业主刘女士提供的购房协议书和托管协议显示,她于2014年6月购买了两套面积均为38.37㎡的商铺,每套总房款为206342元,每套首付51.54%,为106342元,每套贷款10万元。也就是说,两套房的首付刘女士共花费了212684元。

按照托管协议,托管第一期为两年,托管公司按业主投资总房款的8%支付租金,即每季度向业主支付租金4913元。也就是说,刘女士家买的这两套商铺每年可带来4万元左右的收益。但按照协议,第一期头两年的收益须充抵房款,不再另行支付。

第一期经营托管期满的,如果业主自愿继续将商铺交给托管公司运营的,可以签订续托管确认文件。第二期为选择性托管,期限为8年,收益每两年递增1%,即9%、10%、11%和12%。

按照协议所写,刘女士的两套商铺投资21万多元,每年收益4万元左右,5年即可回本。

刘女士说:“到了2015年的时候,第一期到2016年10月的合同还没有结束,开发商又让签一份承诺书,上面写已经收到第二期2016年10月至2018年9月底的房租44216元,实际上开发商并没有给我打钱,只是又让抵后续房款。”

专家 售后返租属于高投资高风险项目

售后返租作为一种房产销售模式,在我国商业项目开发中普遍存在。开发商看中的是商业地产的价值与附属升值,不仅可以迅速高价回笼资金,还可以让一同开发的住宅得到价值提升。开发商大多会以子属的物业运营服务公司与投资客签约3年的返租合同,合同期限内大多承诺的返租回报率在7%至9%,为了更大程度地吸引投资客,更有甚者回报率可承诺10%至12%。而且这个返租点基本上会在投资客购买时一并从房款中减除,这样,开发商迅速回笼资金,投资客也获取了相对回报率较高的理财和投资。

“‘售后返租’对房地产开发企业综合运营能力要求高,属于高投资、高风险项目。”某房产专家称。事实上,我国也对售后返租进行了限制。业主在购买售后返租类楼盘前,应充分了解房地产开发企业的实力与运营能力,了解其前期的经营业绩和后期的管理能力,明确签约主体,了解楼盘五证是否齐全,及时跟踪楼盘建设及办理相关手续的进度;明确相关各方的法律责任,在一方履行合同不能时,约定投资者的合同解除权利以及违约金的赔偿范围,以更好地保障自己的利益。

本地 售后返租项目有成功有失利

售后返租在目前商业地产项目中是一种常态,有经营不善闭店的,也有正常运营的。目前,开封市场大多在售或已开业的新老商业项目也都是这种模式。

前几年的光彩商业街由于运营不利,迫使购买使用权的小业主多次自我组织招商运营团队进行自救。亿龙儿童广场在位置地段优越、招商满铺的情况下,也是因为开发、运营、业主三方的矛盾造成项目失败的局面。嘉斯茂数码广场在销售相当成功的情况下运营不利,造成租赁商家流失,形成目前不温不火的状态。

上河城小吃街则是在前期失败的情况下,更换运营公司,收购小业主产权重新定位改造经营。中大义乌商贸城、鼓楼地下商业街等项目则是正常运营平稳渡过了包租年限,重新与业主达成包租、代租、代运营等多种方式的协议。

以前开封个别售后返租项目经营不善的案例,以及上述郑州某售后返租项目引起的议论值得开封商业项目和投资者关注、思考。商业项目比住宅地产要严谨许多,而售后返租这种模式更是一个关乎多方面的模式,开发商实力、项目的定位、招商运营、合同协议等方面的细节和因素都关乎这个项目的生死存亡以及投资客、经营者、运营方是否皆大欢喜还是三败俱伤。

分析 售后返租模式利弊

其实,开发商售后返租的模式无可厚非,利润是企业的根本;投资者有闲钱无时间,购买商铺更多的是一种投资和理财,每年的回报率较为丰厚,何乐而不为?经营者选择项目租赁场地,赚取流量与利润也是再正常不过;运营方负责商场的运营,提升经营者的收入,保证投资客的回报,更多的是出人出力。这些看似再正常不过而又合理的常态下,又怎么衍生出这么多变数呢?

售后返租项目最终会将开发商剔除,也就是项目最终是投资客、经营者、运营方的三方关系,三者应该是牢不可破、互相依靠的关系。

但若有一方,比如投资客当初买铺是贸然入手,本没有闲置资金,全是借款购房,那么他对商场和租金收入的预期就会非常高,一旦商场处于培育期或者定位、招商、运营的某一环节出现问题,那么投资客就会着急;抑或商场培育成功,市场红火,投资客与运营方的委托租赁合同到期,准备自营,那又会产生新的变数。再比如,经营者在商场内经营交纳了租金、装修了店铺、加盟了品牌,但由于运营管理不善,项目没有生意,那么后续租金交不上,除了撤出赔钱恐怕也没有什么好的办法;或者商场生意好了,可惜业主要求自营了,自己的装修、经营成本还没收回,那自然会不同意;还有运营方服务对象是投资客和经营者,定位招商运营都不理想,那就两头受气。运营不错,但还要照顾两方情绪,而这每一方都最少是上百人,这上百人中难免出现不同的声音,这期间就要看运营方的能力大小了。

总之,商业地产是比较严谨的地产类别,而售后返租又是一个环环相扣的食物链条,投资客与经营者面对售后返租项目虽然不用前怕狼后怕虎,但依然要明白项目的属性与可能出现的情况,也一定要根据自身的情况来做考量。而运营方作为最关键的平衡者,如何对项目进行定位、招商、运营,并解决和沟通包租等条约,最大限度地让每一位参与者都做出让步从而达到双赢的局面,则是关乎售后返租项目成败的重中之重。(记者 邹向朋)

此内容为优化阅读,进入原网站查看全文。 如涉及版权问题请与我们联系。8610-87869823】 产品建议与投诉请联系:jianyi@chinaso.com
责任编辑:李霞

实时热点

换一换

私人订制热点资讯
关注国搜官方微信

网友还在搜

更多热点尽在新闻早班车
请关注中国搜索官方微信