核心提示：今年是郑州商业地产的崛起之年，新开项目多、开发体量大、商业业态不断丰富，购物中心争奇斗艳，社区商业遍地开花。作为“千年商都”，郑州的商业地产正焕发出新的活力。
日前，2018《中国商业地产活力40城》榜单出炉，郑州位于第19位，排名已连续三年提升。今年是郑州商业地产的崛起之年，新开项目多、开发体量大、商业业态不断丰富，购物中心争奇斗艳，社区商业遍地开花。作为“千年商都”，郑州的商业地产正焕发出新的活力。
1.商业地产 “郑”在崛起
11月20日，《中国商业地产活力40城》报告发布。报告按照零售指数、休闲指数、购物中心指数、消费力指数4个维度进行排名，上海、北京、深圳位列前三。报告中，郑州排名第19位，比去年提升了1位。而在往年的报告中，2016年郑州位于第22位，2017年郑州位于第20位。这意味着，郑州的商业地产活力正持续上升。
从今年4月发布的2018年《中国城市商业魅力排行榜》来看，去年进入“新一线城市”榜单的郑州继续入选，且名次从第12位上升到第9位。然而这份榜单也显示，“商业资源集聚度”是郑州的“短板”。郑州人在咖啡馆、运动场馆、书店、电影院等工作与居住之外的“第三类空间”上，与部分新一线城市还有差距。而今年，被称为郑州商业地产的崛起之年。
据了解，郑州今年至少新增28个商业项目，新增商业体量达到150.5万平方米。而2017年郑州新增8个商业项目共40.9万平方米，也就是说，2017年新增商业项目数量与总体量均为2018年的零头。此外，今年郑州新开业的商业项目众多，万科广场、绿地新都会·新田360广场、公园茂1号馆潮流茂、正弘城……据悉，今年郑州开业商业项目为2017年的3倍之多。此外，在“2017~2018开发商和品牌最青睐城市活力地图”中，综合所调研的城市来看，郑州在开发商和品牌中都颇受青睐。
业内人士认为，郑州商业一路从萌芽成长、发展到逐步成型，经历了从小零售店、专业卖场、百货、购物中心到城市综合体的逐步蜕变，描绘出一幅精彩的商业地产画卷。
2.企业助力 消费升级
纵观郑州近几年商业地产的发展不难发现，近年来，不仅丹尼斯、大商等零售企业持续发力，品牌开发商也加速对商业资源的获取，新田、正弘、亚星等本土企业相继崛起，万科、锦艺、朗悦等外来企业把薪助火，郑州商业地产正百花齐放，迎来新一轮的爆发式增长，满足人们步步升级的消费需求。
2006年，新田集团旗下的专业商业管理公司河南郑州国贸商业有限公司成立。以“缔造城市之美”为愿景，新田集团“房地产开发+商业运营”双轮驱动道路步入正轨，展现出磅礴的市场竞争能力，新田360广场郑州国贸店成为河南快时尚的引领者。今年是新田商业的品牌提升年，专注于“让城市更时尚，让思想更前沿”企业愿景近十载，始终秉持“打造时尚潮BUY新地标”的期许，9月15日，绿地新都会·新田360广场开业，为消费者带来全新高品质的感官体验。
郑州万科商业延续万科“城乡建设与生活服务商”的新定位，诠释万科“美好生活场景师”的重要角色，为周边居民提供在家门口的美好购物消费体验，“用商业温暖社区最后一公里”。基于此产品观，万科商业项目定位往往聚焦于美好生活场景的打造。今年4月和5月，美景龙堂·万科广场、美景·万科广场相继开业，高新·万科广场也将于今年年底开业。据郑州万科商业相关负责人介绍，美景龙堂·万科广场开业当天销售额突破152万元，客流突破6万人次，开业以来，工作日日均客流1.5万人次，周末客流近3万人次，“双11”单日销售突破180万元;美景·万科广场开业当天客流约10.08万人次，总销售额约305万元，开业以来，工作日日均客流2万人次，周末客流4万人次，“双11”单日销售突破200万元。
10月20日，朗悦公园茂1号馆潮流茂正式开业，至此潮流茂、儿童茂、家庭茂三大主体商业空间合体，并作为一个完整的商业项目辐射整个郑州高新区，给周边居民带来舒适的生活空间，引领高新区庞大年轻客群的消费观念升级。
11月18日，正弘城面向市民开放，其多元化业态给郑州商业带来新的体验。
亚星集团亦成立了河南亚星商业房地产营销管理有限公司，依托在郑州城南亚星塑造的标杆住宅项目聚集的强大人流，运营商业面积约50万平方米。在亚星锦绣山河，亚星规划打造商业体量45万平方米的亚星淘气堡新天地;在亚星盛世家园，亚星沿长江路和嵩山南路规划品牌餐饮街区、娱乐休闲街区、郑南金融街区;在亚星金运外滩，亚星南水北调运河北岸规划滨河风情商业街和中央学区街。此外，还建设了建筑面积约2万平方米的一站式茶文化特色街区——亚星茶城，点亮郑州南区商业繁华。
近年来，郑州商业项目建设加速度，商业业态不断丰富。相关数据显示，全市成规模并具有一定影响力和辐射力的商圈已超10个，实现了由“一中心”向“多中心”的转变。业内人士表示，随着郑州城市框架的不断拉大和基础建设的不断完善，以及房地产开发企业的不断发力，郑州城市的活力正逐渐体现，商业魅力值也在大幅提升。
3.不断进化 寻求突破
作为“国家中心城市”的郑州，商业地产的潜力和魅力是毋庸置疑的。而随着商业地产的相继开发、投资和消费市场的不断升级，郑州商业地产迎来了一个机遇和挑战并存的时代。
近两年来，随着郑州城市发展的提速和人口的增长，消费品市场的增幅也高于全国平均水平，现有的商业供给不能充分满足市民不断增长的多元消费需求，因而郑州商业市场存在着多重机遇，陆续吸引国内外多家商业地产专业运营商的进驻，各具特色的购物中心陆续开业。与此同时，竞争的日益激烈也带来了巨大的挑战。郑州万科商业相关负责人告诉记者：“面对商业地产普遍存在的同质化问题，万科商业将始终坚持打造美好生活场景的产品观，深耕郑州市场，将情怀融入每一个细节，打造有温度的商业项目。万科商业团队通过对本地和外地市场的深入挖掘，充分了解客户需求和市场机遇;通过真诚的服务和专业的行业研究，为经营提供有力的支持;通过与万科地产业务及多元创新业务的充分联动，充分发挥万科集团的强大优势，致力于市民美好消费生活场景的打造和生活方式的引领。”
在正弘城相关负责人看来，无论是百货业态还是购物中心，在互联网与新零售的冲击下，都面临人、货、场三要素的重构。快速迭代的产品IP让企业应接不暇，头部商业力量也无法再保持资源的独有性。商业地产开发要时时保持对潮流品牌的敏感和调整，对运营团队提出了更高的要求。此外，在商业集群体量已经很大的地段，尽管相生共融的商业集群可能带来虹吸效应，但对于现有的客群来说，依然是场“零和游戏”。例如正弘城所在的花园商圈已经形成了超100万平方米体量的商业集群，需要尝试新的商业模式，挖掘更多元的业态和更丰富的商业形式。
朗悦公园茂相关负责人认为，随着近几年郑州的商业相互竞争发展，商业地产可谓遍地开花，但也折射出商业地产普遍存在同质化的问题。随之带来的改善则是体验式商业，与传统商场形成差异。在当今的市场上用体验式商业吸引客户，改善同质化的问题成为购物中心的一大趋势。
此外，“零售业正在被科技改变是大势所趋。”有业内人士认为，“在电商如此发达的今天，消费者之所以还会选择去实体店购物，有一个重要的原因——体验。‘体验式商业’应是商业地产的重点发力方向之一。此外，侧重最后一公里经济圈，复合型社区商业产品仍占优势。房地产行业在规划未来建设项目的时候，首先要考虑行业服务人群主要是谁，需要安排哪些配套服务设施等问题。随着人们生活水平的提高和商业市场的激烈竞争，社区商业正在从单一的住宅底商向专业市场、主题商场、商业步行街演变。”
业内人士普遍认为，联合拓展、深化布局的“商业+地产”方兴未艾。“商业地产行业就是对地产和商业这两种最核心资源的整合，目前仍然大有可为，开发商需不断进化才能立于不败之地。”
原标题：郑州商业地产 凝聚力量焕发活力
